Закон о промету непокретности

Закон је објављен у "Службеном гласнику РС", бр. 42/98 и 111/2009.

I. ОСНОВНЕ ОДРЕДБЕ

Члан 1.

Промет непокретности је слободан, ако законом није друкчије одређено.

Непокретности, у смислу овог закона, јесу: земљиште (пољопривредно, грађевинско, шуме и шумско земљиште), зграде (пословне, стамбене, стамбено-пословне, економске и др.), посебни делови зграда (станови, пословне просторије, гараже и гаражна места) и други грађевински објекти (у даљем тексту: непокретности).

Члан 2.

Промет непокретности, у смислу овог закона, јесте располагање непокретностима правним послом, и то:

1) пренос права својине на непокретности са једног на друго лице, уз накнаду или без накнаде;

2) пренос права коришћења на непокретности у државној својини са једног на другог носиоца права коришћења на непокретности у државној својини;

3) пренос права у погледу располагања непокретности у друштвеној својини са једног на другог носиоца права на непокретности у друштвеној својини.
+ Судска пракса

Члан 3.

Преносом права својине на згради истовремено се преноси и право својине на земљишту на коме се зграда налази, као и на земљишту које служи за редовну употребу зграде.

Преносом права својине на згради изграђеној на земљишту на коме власник зграде нема право својине, већ само право коришћења, преноси се и право коришћења на земљишту на коме се зграда налази, као и на земљишту које служи за редовну употребу зграде.
+ Судска пракса

Члан 4.

Уговор о промету непокретности закључује се у писменој форми, а потписи уговарача оверавају се од стране суда.

Уговори који нису закључени на начин из става 1. овог члана, не производе правно дејство.

Суд може да призна правно дејство уговора о промету непокретности из става 2. овог члана, који је закључен у писаном облику, на коме потписи уговарача нису оверени од стране суда, под условом да је уговор испуњен у целини или претежним делом, да није повређено право прече куповине и да није повређен принудни пропис.

Суд који је извршио оверу потписа на уговору из става 1. овог члана, односно донео одлуку у смислу става 3. овог члана, дужан је да примерак овереног уговора, односно правоснажне одлуке достави републичком органу надлежном за утврђивање и наплату јавних прихода, у року од десет дана од дана овере потписа, односно од дана правоснажности одлуке.
+ Судска пракса

Члан 4а

За оверавање потписа уговарача на уговору о промету непокретности надлежан је основни суд на чијој се територији непокретност налази.

Службено лице које обавља оверавање донеће решење о одбијању оверавања потписа на уговору о промету непокретности, уколико увидом у посебну евиденцију о уговорима о промету непокретности из става 8. овог члана, утврди да су у суду већ оверени потписи на уговору о промету исте непокретности, а продавац је исто лице.

Потврда о одбијању оверавања потписа са бројем решења о одбијању оверавања потписа, датумом, печатом суда и потписом службеног лица које обавља оверавање, ставља се на све поднете примерке уговора о промету непокретности.

На решење из става 2. овог члана уговорачи имају право жалбе судији суда који је надлежан за оверавање, у року од осам дана од дана достављања решења.

О жалби из става 4. овог члана, судија је дужан да одлучи у року од три дана од дана достављања жалбе.

О одбијању оверавања из става 2. овог члана, службено лице које обавља оверавање дужно је да обавести надлежног јавног тужиоца.

Оверавање потписа од стране службеног лица супротно одредби става 2. овог члана, представља тежу повреду дужности из радног односа у смислу закона који уређује права и дужности државних службеника и намештеника.

Суд води посебну евиденцију о уговорима о промету непокретности који су поднети ради оверавања потписа уговарача.

Пропис којим се ближе уређује вођење посебне евиденције из става 8. овог члана доноси министар надлежан за правосуђе.
+ Види:
чл. 1. Закона - 111/2009-51.

II. ПРАВО ПРЕЧЕ КУПОВИНЕ

Члан 5.

Сувласник непокретности који намерава да прода свој сувласнички део дужан је да га претходно понуди осталим сувласницима.

У случају кад има више сувласника, првенство у остваривању права прече куповине има сувласник са већом сувласничким делом.

Кад има више сувласника који би према ставу 2. овог члана имали право прече куповине, сувласник непокретности има право да сам одлучи коме ће од њих продати свој део непокретности.
+ Судска пракса

Члан 6.

Власник који намерава да прода пољопривредно земљиште, дужан је да га претходно понуди власнику суседног пољопривредног земљишта.

У случају кад има више власника суседног земљишта чије се пољопривредно земљиште граничи са пољопривредним земљиштем продавца, првенство у остваривању права прече куповине има власник суседног земљишта чије се пољопривредно земљиште претежним делом граничи са земљиштем продавца. Ако има више власника суседног земљишта чије се пољопривредно земљиште претежним делом граничи са земљиштем продавца, а граничне линије су једнаке, предност између њих има власник суседног земљишта чија је површина највећа.

У остваривању права прече куповине власник суседног земљишта је по редоследу иза сувласника земљишта које је предмет продаје.

Члан 7.

Понуда из чл. 5. и 6. овог закона, која се доставља истовремено свим носиоцима права прече куповине, мора да садржи податке о непокретности, цени и осталим условима продаје.

Ималац права прече куповине дужан је да се у року од 15 дана од дана пријема понуде писменим путем изјасни о понуди.

Понуда и изјава о прихватању понуде из ст. 1. и 2. овог члана мора се учинити препорученим писмом.
+ Судска пракса

Члан 8.

Ако се ималац права прече куповине, коме је учињена понуда, у року од 15 дана од дана пријема понуде, не изјасни на начин из члана 7. став 3. овог закона да прихвата понуду, продавац може продати непокретност другом лицу, али не под повољнијим условима.

Члан 9.

Ако ималац права прече куповине не прихвати понуду, а власник ту непокретност не прода ни трећем лицу у року од једне године од дана неприхватања понуде, дужан је да у случају поновне продаје поступи по одредбама чл. 5. до 7. овог закона.

Члан 10.

Ако је продавац продао непокретност, а није је претходно понудио имаоцу права прече куповине или је непокретност продао под условима повољнијим од услова из понуде, ималац права прече куповине може тужбом код суда да захтева поништај уговора о продаји непокретности и да се непокретност њему прода, под истим условима.

Тужба из става 1. овог члана може се поднети у року од 30 дана, рачунајући од дана када је ималац права прече куповине сазнао за продају те непокретности, а најкасније у року од две године од дана закључења уговора о продаји непокретности.

Тужилац је дужан да истовремено са подношењем тужбе из става 1. овог члана положи код надлежног суда износ у висини тржишне вредности непокретности.

Ако уговор о продаји непокретности није закључен у форми прописаној овим законом, а непокретност је предата купцу у државину, сматраће се да је на тај начин дошло до повреде права прече куповине, па лице које има то право може тужбом код суда да захтева остваривање тог права.

Тужба из става 4. овог члана може се поднети у року од једне године од дана сазнања за пренос државине, а најкасније у року од две године од дана предаје непокретности купцу у државину.

Тужилац је дужан да истовремено са подношењем тужбе из става 4. овог члана положи код надлежног суда износ у висини тржишне вредности непокретности на дан подношења тужбе.
+ Судска пракса

III. ПОСЕБНЕ ОДРЕДБЕ

Члан 11.

Ништав је уговор о промету непокретности закључен под условима постојања притиска и насиља, односно у условима и околностима у којима је била угрожена или није била обезбеђена сигурност људи и имовине, остваривање заштите слобода, права и дужности грађана или законитост и равноправност грађана.
+ Судска пракса

Члан 12.

Непокретности из државне и друштвене својине могу се отуђити само по тржишним условима, у складу са законом.
+ Судска пракса 

Члан 13.

Уговор на основу кога правно лице отуђује непокретност из државне или друштвене својине, односно прибавља непокретност у државну или друштвену својину, поништиће се уколико је уговорена цена у несразмери са прометном вредношћу непокретности у време закључења уговора, на штету државне, односно друштвене својине.

Прометном вредношћу непокретности из става 1. овог члана сматра се цена одговарајуће непокретности која се постиже у слободном промету у време закључења уговора, у месту где се та непокретност налази или у њеној ближој околини.
+ Судска пракса 

Члан 14.

Отуђење непокретност из државне или друштвене својине врши се јавним надметањем или прикупљањем писмених понуда.

Отуђење непокретности из става 1. овог члана врши се непосредном погодбом само кад се отуђење није могло постићи јавним надметањем, односно кад је путем прибављања писмених понуда остало безуспешно, ако посебним законом није друкчије одређено.

Уговор о отуђењу непокретности из државне и друштвене својине закључен противно одредбама ст. 1. и 2. овог члана ништав је.
+ Судска пракса 

Члан 15.

Пољопривредно и грађевинско земљиште, шуме и шумско земљиште не могу се отуђити из државне или друштвене својине, ако законом није друкчије одређено.
+ Судска пракса

Члан 16.

Власник непокретности може се једностраном изјавом одрећи права својине на непокретности у корист Републике Србије, ако на њој нема терета, осим стварних службености.

Изјава о одрицању, у смислу става 1. овог члана, даје се пред судом и служи као основ за упис у јавну књигу о евиденцији непокретности и правима на њима.

Од подносиоца изјаве ће се, пре њеног потписивања, затражити да поднесе извод из јавне књиге о евиденцији непокретности и правима на њима, односно другу одговарајућу исправу на основу које се утврђује да је он власник предметне непокретности.

Суд ће потписану изјаву, заједно са приложеним исправама, доставити Републичкој дирекцији за имовину Републике Србије, ради покретања поступка за укњижбу и одређивање начина коришћења предметне непокретности.

Члан 17.

Суд који врши оверу потписа на уговору из члана 13. овог закона дужан је да примерак тог уговора достави републичком јавном правобраниоцу, у року од 15 дана од дана извршене овере.

Ако нађе да је уговор о промету непокретности закључен супротно условима прописаним у члану 13. овог закона, републички јавни правобранилац поднеће тужбу за поништај уговора, у року од шест месеци од дана пријема уговора, а најдоцније у року од три године од дана овере.

Уговор из става 2. овог члана неће се поништити ако се у поступку по тужби за поништај уговора саобрази одредбама овог закона.

Одредбама ст. 2. и 3. овог члана не дира се у право уговорних страна да захтевају поништај уговора по другом основу.

IV. КАЗНЕНЕ ОДРЕДБЕ

Члан 18.

Новчаном казном од 500 до 10.000 нових динара казниће се за прекршај одговорно лице у суду које:

1) не достави надлежном органу примерак овереног уговора, односно правоснажне одлуке у складу са чланом 4. став 4. овог закона;

2) не достави примерак овереног уговора републичком јавном правобраниоцу у складу са чланом 17. став 1. овог закона.

V. ПРЕЛАЗНЕ И ЗАВРШНЕ ОДРЕДБЕ

Члан 19.

Лица којима је до дана ступања на снагу овог закона, као имаоцима права прече куповине, учињена понуда за продају непокретности, или им је на било који начин повређено право прече куповине, оствариваће то право по прописима који су важили до дана ступања на снагу овог закона (постојање самог права, рок за изјашњавање о понуди, подношење тужбе за поништај уговора, подношење тужбе за остваривање овог права и др.).

Члан 20.

Даном ступања на снагу овог закона престају да важе:

1) Закон о промету непокретности ("Службени гласник СРС", бр. 43/81, 24/85, 28/87, 6/89, 30/89 и 40/89 и "Службени гласник РС", бр. 53/93, 67/93, 48/94 и 53/95);

2) Закон о праву својине на пословне просторије ("Службени гласник СРС", бр. 42/80, 6/89 и 54/89).

Члан 21.

Овај закон ступа на снагу осмог дана од дана објављивања у "Службеном гласнику Републике Србије".

ОСНОВНИ ТЕКСТ

На основу члана 83. тачка 3. Устава Републике Србије, доносим

Указ о проглашењу Закона о промету непокретности

Проглашава се Закон о промету непокретности, који је донела Народна скупштина Републике Србије, на Другој седници Другог редовног заседања Народне скупштине Републике Србије у 1998. години, одржаној 17. новембра 1998. године.

ПР број 10

У Београду, 17. новембра 1998. године

Председник Републике,

Милан Милутиновић, с.р.

Закон о промету непокретности

Закон је објављен у "Службеном гласнику РС", бр. 42/98 од 18.11.1998. године.

I. ОСНОВНЕ ОДРЕДБЕ

Члан 1.

Промет непокретности је слободан, ако законом није друкчије одређено.

Непокретности, у смислу овог закона, јесу: земљиште (пољопривредно, грађевинско, шуме и шумско земљиште), зграде (пословне, стамбене, стамбено-пословне, економске и др.), посебни делови зграда (станови, пословне просторије, гараже и гаражна места) и други грађевински објекти (у даљем тексту: непокретности).

Члан 2.

Промет непокретности, у смислу овог закона, јесте располагање непокретностима правним послом, и то:

1) пренос права својине на непокретности са једног на друго лице, уз накнаду или без накнаде;

2) пренос права коришћења на непокретности у државној својини са једног на другог носиоца права коришћења на непокретности у државној својини;

3) пренос права у погледу располагања непокретности у друштвеној својини са једног на другог носиоца права на непокретности у друштвеној својини.
+ Судска пракса

Члан 3.

Преносом права својине на згради истовремено се преноси и право својине на земљишту на коме се зграда налази, као и на земљишту које служи за редовну употребу зграде.

Преносом права својине на згради изграђеној на земљишту на коме власник зграде нема право својине, већ само право коришћења, преноси се и право коришћења на земљишту на коме се зграда налази, као и на земљишту које служи за редовну употребу зграде.
+ Судска пракса

Члан 4.

Уговор о промету непокретности закључује се у писменој форми, а потписи уговарача оверавају се од стране суда.

Уговори који нису закључени на начин из става 1. овог члана, не производе правно дејство.

Суд може да призна правно дејство уговора о промету непокретности из става 2. овог члана, који је закључен у писаном облику, на коме потписи уговарача нису оверени од стране суда, под условом да је уговор испуњен у целини или претежним делом, да није повређено право прече куповине и да није повређен принудни пропис.

Суд који је извршио оверу потписа на уговору из става 1. овог члана, односно донео одлуку у смислу става 3. овог члана, дужан је да примерак овереног уговора, односно правоснажне одлуке достави републичком органу надлежном за утврђивање и наплату јавних прихода, у року од десет дана од дана овере потписа, односно од дана правоснажности одлуке.
+ Судска пракса

II. ПРАВО ПРЕЧЕ КУПОВИНЕ

Члан 5.

Сувласник непокретности који намерава да прода свој сувласнички део дужан је да га претходно понуди осталим сувласницима.

У случају кад има више сувласника, првенство у остваривању права прече куповине има сувласник са већом сувласничким делом.

Кад има више сувласника који би према ставу 2. овог члана имали право прече куповине, сувласник непокретности има право да сам одлучи коме ће од њих продати свој део непокретности.
+ Судска пракса

Члан 6.

Власник који намерава да прода пољопривредно земљиште, дужан је да га претходно понуди власнику суседног пољопривредног земљишта.

У случају кад има више власника суседног земљишта чије се пољопривредно земљиште граничи са пољопривредним земљиштем продавца, првенство у остваривању права прече куповине има власник суседног земљишта чије се пољопривредно земљиште претежним делом граничи са земљиштем продавца. Ако има више власника суседног земљишта чије се пољопривредно земљиште претежним делом граничи са земљиштем продавца, а граничне линије су једнаке, предност између њих има власник суседног земљишта чија је површина највећа.

У остваривању права прече куповине власник суседног земљишта је по редоследу иза сувласника земљишта које је предмет продаје.

Члан 7.

Понуда из чл. 5. и 6. овог закона, која се доставља истовремено свим носиоцима права прече куповине, мора да садржи податке о непокретности, цени и осталим условима продаје.

Ималац права прече куповине дужан је да се у року од 15 дана од дана пријема понуде писменим путем изјасни о понуди.

Понуда и изјава о прихватању понуде из ст. 1. и 2. овог члана мора се учинити препорученим писмом.
+ Судска пракса

Члан 8.

Ако се ималац права прече куповине, коме је учињена понуда, у року од 15 дана од дана пријема понуде, не изјасни на начин из члана 7. став 3. овог закона да прихвата понуду, продавац може продати непокретност другом лицу, али не под повољнијим условима.

Члан 9.

Ако ималац права прече куповине не прихвати понуду, а власник ту непокретност не прода ни трећем лицу у року од једне године од дана неприхватања понуде, дужан је да у случају поновне продаје поступи по одредбама чл. 5. до 7. овог закона.

Члан 10.

Ако је продавац продао непокретност, а није је претходно понудио имаоцу права прече куповине или је непокретност продао под условима повољнијим од услова из понуде, ималац права прече куповине може тужбом код суда да захтева поништај уговора о продаји непокретности и да се непокретност њему прода, под истим условима.

Тужба из става 1. овог члана може се поднети у року од 30 дана, рачунајући од дана када је ималац права прече куповине сазнао за продају те непокретности, а најкасније у року од две године од дана закључења уговора о продаји непокретности.

Тужилац је дужан да истовремено са подношењем тужбе из става 1. овог члана положи код надлежног суда износ у висини тржишне вредности непокретности.

Ако уговор о продаји непокретности није закључен у форми прописаној овим законом, а непокретност је предата купцу у државину, сматраће се да је на тај начин дошло до повреде права прече куповине, па лице које има то право може тужбом код суда да захтева остваривање тог права.

Тужба из става 4. овог члана може се поднети у року од једне године од дана сазнања за пренос државине, а најкасније у року од две године од дана предаје непокретности купцу у државину.

Тужилац је дужан да истовремено са подношењем тужбе из става 4. овог члана положи код надлежног суда износ у висини тржишне вредности непокретности на дан подношења тужбе.
+ Судска пракса

III. ПОСЕБНЕ ОДРЕДБЕ

Члан 11.

Ништав је уговор о промету непокретности закључен под условима постојања притиска и насиља, односно у условима и околностима у којима је била угрожена или није била обезбеђена сигурност људи и имовине, остваривање заштите слобода, права и дужности грађана или законитост и равноправност грађана.
+ Судска пракса

Члан 12.

Непокретности из државне и друштвене својине могу се отуђити само по тржишним условима, у складу са законом.
+ Судска пракса 

Члан 13.

Уговор на основу кога правно лице отуђује непокретност из државне или друштвене својине, односно прибавља непокретност у државну или друштвену својину, поништиће се уколико је уговорена цена у несразмери са прометном вредношћу непокретности у време закључења уговора, на штету државне, односно друштвене својине.

Прометном вредношћу непокретности из става 1. овог члана сматра се цена одговарајуће непокретности која се постиже у слободном промету у време закључења уговора, у месту где се та непокретност налази или у њеној ближој околини.
+ Судска пракса 

Члан 14.

Отуђење непокретност из државне или друштвене својине врши се јавним надметањем или прикупљањем писмених понуда.

Отуђење непокретности из става 1. овог члана врши се непосредном погодбом само кад се отуђење није могло постићи јавним надметањем, односно кад је путем прибављања писмених понуда остало безуспешно, ако посебним законом није друкчије одређено.

Уговор о отуђењу непокретности из државне и друштвене својине закључен противно одредбама ст. 1. и 2. овог члана ништав је.
+ Судска пракса 

Члан 15.

Пољопривредно и грађевинско земљиште, шуме и шумско земљиште не могу се отуђити из државне или друштвене својине, ако законом није друкчије одређено.
+ Судска пракса

Члан 16.

Власник непокретности може се једностраном изјавом одрећи права својине на непокретности у корист Републике Србије, ако на њој нема терета, осим стварних службености.

Изјава о одрицању, у смислу става 1. овог члана, даје се пред судом и служи као основ за упис у јавну књигу о евиденцији непокретности и правима на њима.

Од подносиоца изјаве ће се, пре њеног потписивања, затражити да поднесе извод из јавне књиге о евиденцији непокретности и правима на њима, односно другу одговарајућу исправу на основу које се утврђује да је он власник предметне непокретности.

Суд ће потписану изјаву, заједно са приложеним исправама, доставити Републичкој дирекцији за имовину Републике Србије, ради покретања поступка за укњижбу и одређивање начина коришћења предметне непокретности.

Члан 17.

Суд који врши оверу потписа на уговору из члана 13. овог закона дужан је да примерак тог уговора достави републичком јавном правобраниоцу, у року од 15 дана од дана извршене овере.

Ако нађе да је уговор о промету непокретности закључен супротно условима прописаним у члану 13. овог закона, републички јавни правобранилац поднеће тужбу за поништај уговора, у року од шест месеци од дана пријема уговора, а најдоцније у року од три године од дана овере.

Уговор из става 2. овог члана неће се поништити ако се у поступку по тужби за поништај уговора саобрази одредбама овог закона.

Одредбама ст. 2. и 3. овог члана не дира се у право уговорних страна да захтевају поништај уговора по другом основу.

IV. КАЗНЕНЕ ОДРЕДБЕ

Члан 18.

Новчаном казном од 500 до 10.000 нових динара казниће се за прекршај одговорно лице у суду које:

1) не достави надлежном органу примерак овереног уговора, односно правоснажне одлуке у складу са чланом 4. став 4. овог закона;

2) не достави примерак овереног уговора републичком јавном правобраниоцу у складу са чланом 17. став 1. овог закона.

V. ПРЕЛАЗНЕ И ЗАВРШНЕ ОДРЕДБЕ

Члан 19.

Лица којима је до дана ступања на снагу овог закона, као имаоцима права прече куповине, учињена понуда за продају непокретности, или им је на било који начин повређено право прече куповине, оствариваће то право по прописима који су важили до дана ступања на снагу овог закона (постојање самог права, рок за изјашњавање о понуди, подношење тужбе за поништај уговора, подношење тужбе за остваривање овог права и др.).

Члан 20.

Даном ступања на снагу овог закона престају да важе:

1) Закон о промету непокретности ("Службени гласник СРС", бр. 43/81, 24/85, 28/87, 6/89, 30/89 и 40/89 и "Службени гласник РС", бр. 53/93, 67/93, 48/94 и 53/95);

2) Закон о праву својине на пословне просторије ("Службени гласник СРС", бр. 42/80, 6/89 и 54/89).

Члан 21.

Овај закон ступа на снагу осмог дана од дана објављивања у "Службеном гласнику Републике Србије".

ИЗМЕНЕ

На основу члана 112. став 1. тачка 2. Устава Републике Србије, доносим

Указ о проглашењу Закона о допунама Закона о промету непокретности

Проглашава се Закон о допунама Закона о промету непокретности, који је донела Народна скупштина Републике Србије на Седмој седници Другог редовног заседања у 2009. години, 29. децембра 2009. године.

ПР број 260

У Београду, 29. децембра 2009. године

Председник Републике,

Борис Тадић, с.р.

Закон о допунама Закона о промету непокретности

Закон је објављен у "Службеном гласнику РС", бр. 111/2009 од 29.12.2009. године.

Члан 1.

У Закону о промету непокретности ("Службени гласник РС", број 42/98), после члана 4. додаје се члан 4а, који гласи:

"Члан 4а

За оверавање потписа уговарача на уговору о промету непокретности надлежан је основни суд на чијој се територији непокретност налази.

Службено лице које обавља оверавање донеће решење о одбијању оверавања потписа на уговору о промету непокретности, уколико увидом у посебну евиденцију о уговорима о промету непокретности из става 8. овог члана, утврди да су у суду већ оверени потписи на уговору о промету исте непокретности, а продавац је исто лице.

Потврда о одбијању оверавања потписа са бројем решења о одбијању оверавања потписа, датумом, печатом суда и потписом службеног лица које обавља оверавање, ставља се на све поднете примерке уговора о промету непокретности.

На решење из става 2. овог члана уговорачи имају право жалбе судији суда који је надлежан за оверавање, у року од осам дана од дана достављања решења.

О жалби из става 4. овог члана, судија је дужан да одлучи у року од три дана од дана достављања жалбе.

О одбијању оверавања из става 2. овог члана, службено лице које обавља оверавање дужно је да обавести надлежног јавног тужиоца.

Оверавање потписа од стране службеног лица супротно одредби става 2. овог члана, представља тежу повреду дужности из радног односа у смислу закона који уређује права и дужности државних службеника и намештеника.

Суд води посебну евиденцију о уговорима о промету непокретности који су поднети ради оверавања потписа уговарача.

Пропис којим се ближе уређује вођење посебне евиденције из става 8. овог члана доноси министар надлежан за правосуђе."

Члан 2.

Пропис из члана 1. овог закона донеће се у року од 15 дана од дана ступања на снагу овог закона.

Члан 3.

Овај закон ступа на снагу осмог дана од дана објављивања у "Службеном гласнику Републике Србије".